エアコンクリーニングの借主負担に関する知識・貸主負担となるケースと貸主の責任範囲

著者：おそうじ革命 越谷大袋店

賃貸物件を退去する際、「エアコンクリーニングの費用は本当に借主が負担しなければならないのか…」と不安に感じていませんか？実は、国のガイドラインでは「原則としてエアコンクリーニング費用は貸主負担」と明記されています。しかし、近年は契約書に「特約」が付され、借主負担となるケースが増加。都市部の物件では退去時に半数以上で借主がクリーニング費用を支払っている現状があります。

特に、喫煙やペット飼育、フィルター掃除の怠慢など、通常の使用を超える汚れがある場合は、追加費用が発生することも。これらを知らずに「敷金から高額な費用が差し引かれてしまった」というトラブルも後を絶ちません。

「本当の負担区分は？」「契約書のどこを見ればいい？」といった疑問や不安をこの記事で解説。あなたの「損しない退去」をサポートします。

最後まで読むことで、現場の実態やトラブル回避策などのポイントがわかります。

賃貸物件におけるエアコンクリーニング費用の負担区分の基礎知識

エアコンクリーニングの借主負担の原則と例外

エアコンクリーニング費用は、原則として貸主負担ですが、例外も存在します。判断基準は主に以下の通りです。

• 通常使用による汚れや経年劣化：貸主負担
• 借主の故意・過失や特別な汚損：借主負担
• 契約書に特約がある場合：特約内容に従う

特に退去時の費用請求でトラブルになりやすいので、契約時に内容をしっかり確認し、不明点は管理会社や不動産会社へ相談しましょう。

通常の使用範囲と経年劣化は貸主負担である根拠と具体例

賃貸物件でのエアコン使用において、日常的な生活で発生する汚れや経年劣化による内部のカビやホコリは貸主負担となるのが一般的です。国ガイドラインでも、借主が通常通り生活した結果生じる汚れや消耗は、原状回復義務に含まれないと明記されています。たとえば、フィルターの軽いホコリや風の出口周辺の汚れなどは貸主がクリーニング業者へ依頼し、費用も負担するのが原則です。

借主負担となる過度な汚損・故意過失の具体的ケース解説

借主に明らかな過失や特別な事情がある場合、エアコンクリーニング費用は借主負担となります。具体例としては、室内での喫煙によるヤニ汚れ、ペットの毛詰まり、長期間フィルター掃除を怠ったことによる目詰まりやカビの発生などです。

ケース	負担者	補足
室内喫煙	借主	ヤニ汚れや臭いの除去は借主責任
ペット飼育	借主	毛詰まり・臭いなど特別な汚損は借主負担
フィルター清掃怠慢	借主	通常の手入れを怠った場合は借主負担
通常の汚れ	貸主	経年劣化・通常使用による汚れは貸主負担

特約がある場合の費用負担変化とその法的有効性

エアコンクリーニング費用に関する特約が契約書に記載されている場合、その内容が優先されます。多くの賃貸借契約では、退去時のハウスクリーニングやエアコンクリーニングを借主負担とする特約が明記されています。特約があれば、ガイドラインよりも契約内容が重視されるため、入居前に内容をしっかり確認する必要があります。

賃貸借契約書のエアコンクリーニング特約のポイント

エアコンクリーニングに関する特約の主なチェックポイントは以下の通りです。

• 費用負担の明記（例：「退去時に借主がエアコンクリーニング費用を負担する」など）
• 金額や範囲の具体的記載（例：「1台〇〇円」など）
• 複数台ある場合の個数や内容

契約書の例文を以下に示します。

条文例	注意点
退去時、借主はエアコンクリーニング費用を負担すること	金額・範囲を必ず確認
エアコン1台につき〇〇円とする	相場との比較も重要

特約の有効・無効判断基準（明確性、合理性、説明義務）

特約が有効となるには、内容が明確で合理的であること、契約時に借主へ十分な説明がなされていることが必要です。例えば、「クリーニング費用を一律で借主負担とする」旨が記載されていても、金額が不明瞭だったり説明が不十分だった場合、無効と判断される場合があります。過去の判例でも、金額・内容が具体的に記載されていない特約は無効となる可能性があるため、契約時に詳細を確認しましょう。

契約書に金額記載がない特約のリスクと交渉ポイント

契約書に金額が記載されていない場合、後から高額な請求をされるリスクがあります。事前にクリーニング業者の相場や、実際に請求される金額が妥当かどうかを確認しておくことが大切です。また、不明点があれば必ず管理会社や家主に問い合わせ、納得できるまで交渉することが重要です。

交渉・確認事項	ポイント
金額の明記	不明瞭な場合は記載を求める
業者選定の自由	指定業者以外も選べるか確認
相場との比較	複数社の相場をリストアップして比較検討

リスクを回避するためにも、契約前の確認と十分な説明を受けることが安心につながります。

退去時のエアコンクリーニング費用の相場と支払い負担状況

退去時のクリーニング費用の一般的な相場と料金例

エアコンクリーニングの退去時費用は、物件や地域、業者ごとに異なります。一般的に1台あたり8,000円から15,000円が相場です。都市部や需要の高いエリアではやや高めに設定される場合もあります。複数台清掃や内部洗浄を依頼する場合、総額が2万円を超えることも少なくありません。

下記は主な費用目安です。

項目	料金相場（1台）
通常エアコン洗浄	8,000～12,000円
お掃除機能付エアコン	13,000～20,000円
複数台割引	2台目以降5～10％割引

サービス内容や内部洗浄の有無、使用年数などで費用が変動します。事前に複数業者から見積もりを取り、サービス内容の違いをしっかり比較することが大切です。

業者選びと料金比較のポイント

エアコンクリーニング業者を選ぶ際は、単に価格だけでなく、サービス内容や保証、口コミも重視しましょう。以下の点をチェックすることで納得のいく業者選びが可能です。

• クリーニング範囲（内部洗浄・フィルター・カビ取り等）
• 作業時間と追加料金の有無
• 作業後の保証やアフターサービス
• 利用者の評価や口コミ

信頼できる業者は、見積書に作業内容を明記し、トラブル時も迅速に対応してくれます。安さだけに注目せず、トータルの満足度を確認しましょう。

実務上の敷金からの差引や支払いトラブルの実態

退去時のエアコンクリーニング費用は、契約書や特約に基づいて敷金から差し引かれることが一般的です。しかし、契約内容が曖昧だったり、相場より高い費用を請求された場合、トラブルにつながることもあります。

よくあるトラブル例

• 契約書に明記がないのに費用を請求された
• 金額や内容が不明瞭なまま敷金から差し引かれた
• ハウスクリーニング特約の金額が記載されていない

対処法として、契約書や特約条項を事前に確認し、不明点は不動産会社や管理会社に相談しましょう。費用の妥当性に疑問がある場合は、自治体の消費生活センターなど第三者機関に相談するのも有効です。

借主が費用負担を拒否した場合のリスクと対応策

契約書や特約にエアコンクリーニング費用の借主負担が明記されている場合、原則として支払い義務が生じます。正当な理由なく拒否すると、敷金からの差引や法的請求に発展するリスクがあります。

• 契約書に金額や負担内容が明記されているかチェック
• 曖昧な場合は、負担根拠の説明を依頼
• 不当な請求の場合、公的相談機関へ連絡

納得できない場合は、請求根拠の提示を求めましょう。明確な契約内容がない場合、借主負担を拒否できるケースもあります。

ハウスクリーニング特約の拒否や無効を主張するケース

ハウスクリーニング特約が無効と判断されるのは、金額や内容が明確でなく一方的に不利な場合です。近年の判例でも、消費者契約法に抵触する不当な特約は無効とされた例があります。

下記のような場合、特約の有効性が問われます。

• 金額が明記されていない
• 過剰な費用請求
• 通常の使用による汚れまで全額借主負担

対応方法

• 契約内容を再確認し、納得できない場合は交渉
• 不動産会社や管理会社に根拠の説明を求める
• 必要に応じて専門家に相談

無効を主張する場合でも、感情的にならず事実ベースで対応することが重要です。

借主負担となる具体的なケースの解説

清掃怠慢、喫煙、ペット飼育による特別汚れの判断と費用負担

賃貸物件のエアコンクリーニング費用が借主負担となる主なケースは、清掃の怠慢や喫煙、ペット飼育による特別な汚れが発生した場合です。通常の生活で発生するホコリや軽度な汚れは大家負担となることが多いですが、次のような場合は借主負担になることがあります。

• フィルター掃除などの定期的なメンテナンスを怠った結果、内部にカビやホコリが蓄積した場合
• 室内での喫煙によるヤニ汚れ、臭いがエアコン内部に付着した場合
• ペットの毛や臭いが原因で通常のクリーニングでは落ちない汚れが発生した場合

これらの場合、契約書に特約が記載されていなくても原状回復義務の範囲で借主負担となることがあります。費用の目安は1台あたり8,000円～15,000円程度が一般的です。

喫煙やペットによるカビ・臭気の科学的・法的背景

喫煙によるヤニやペットによる毛・臭いは、エアコン内部に深刻な影響を与えます。タバコの煙には有害物質が含まれ、これがフィルターやファンに付着すると、通常の掃除では取り除けません。ペットの毛や皮脂も同様で、エアコン内部に蓄積されるとカビや悪臭の原因になります。

法律的には、国のガイドラインにより「通常使用による汚れ」は大家負担ですが、特別な損耗や汚損は借主が負担する必要があります。たとえば、以下のようなケースが該当します。

特別な汚れの例	説明
喫煙によるヤニ汚れ	エアコン内部や壁紙への着色・臭気
ペットの毛や臭い	フィルターや送風口への詰まり・臭気
清掃怠慢	カビやホコリの大量付着

これらは原状回復の対象となり、クリーニング費用請求の根拠となります。

メンテナンス不足や自己設置エアコンの扱い

エアコンのフィルター清掃や簡単なメンテナンスは借主の管理義務です。定期的な掃除を怠ると、エアコン内部の汚れがひどくなり、通常のクリーニングでは落とせない場合があります。このような場合は借主が修繕費用を負担することになります。

また、借主が独自に設置したエアコンについては、基本的に借主が全責任を持ちます。退去時に取り外しや原状回復が必要な場合、費用も自己負担です。管理会社や大家と事前に相談し、契約書に明記されている内容を必ず確認することが重要です。

クリーニング不可のケースと契約上の注意点

エアコンの故障や劣化が進みすぎてクリーニング自体が不可能な場合、費用負担のトラブルが起こりがちです。経年劣化による性能低下や修理不能な場合は、多くの場合大家負担となりますが、借主の使用方法に問題があった場合には負担が発生することもあります。

契約書にはエアコンクリーニングの特約や、ハウスクリーニング費用に関する記載があるかを必ず確認しましょう。不明点や納得できない特約がある場合は、事前に管理会社や大家と交渉することが大切です。

原状回復義務と法律で認められる範囲の明確化

原状回復義務とは、借主が退去時に物件を「通常使用による損耗や経年劣化を除いた状態」に戻すことを指します。国のガイドラインでは、通常の生活で付く汚れは大家が負担し、特別な汚損や清掃怠慢による汚れは借主が負担する、と明確にされています。

トラブルを防ぐためには、入居時と退去時のエアコンの状態を写真で記録し、契約書の内容をしっかり確認することが必要です。疑問点は管理会社や不動産会社に遠慮せず相談しましょう。

貸主負担となるケースと貸主の責任範囲

経年劣化や自然損耗の定義と判断基準

エアコンの汚れや不具合が「経年劣化」や「自然損耗」に該当する場合、クリーニングや修理費用は貸主が負担します。経年劣化とは、長期間の通常使用による自然な痛みや汚れを指します。下記のポイントで判断されます。

• 通常使用で発生したホコリやカビ
• 使用年数に応じた機械内部の汚れや性能低下
• フィルターの掃除を怠らなかった場合の汚れ

例えば、入居から数年以上経過し、エアコン内部にカビが発生している場合や、冷暖房の効きが悪くなった場合などは経年劣化として扱われます。この場合、借主に落ち度がなければ貸主負担となります。

入居直後の不具合や設備故障の扱い

入居してすぐにエアコンに不具合が見つかった場合は、明らかに貸主側の責任となります。具体的には、冷暖房が効かない、異音がする、水漏れがあるなどのトラブルが該当します。これらは、入居前の点検やメンテナンスが不十分だった場合に起こりやすく、貸主は速やかに修理やクリーニングの手配を行う必要があります。

下記のような対応が一般的です。

状況	貸主の対応例
入居直後に冷風が出ない	業者による修理依頼
異臭やカビの発生	クリーニング手配
水漏れなどの故障	部品交換または修理

賃貸管理会社・大家側のクリーニング義務と対応例

賃貸管理会社や大家には、エアコンを含む設備の維持管理義務があります。通常、退去後にはハウスクリーニングの一環としてエアコンクリーニングも行われることが多いです。その際の費用も貸主負担が原則となります。特約で借主負担と明記されていない場合、借主が請求されることはありません。

注意点として、下記が挙げられます。

• 契約時に「クリーニング特約」がある場合は内容をよく確認
• 特約がない場合、原則として貸主負担
• クリーニング費用の相場や業者選定は貸主・管理会社の判断

適切な対応がなされない場合、借主は管理会社や大家に相談し、必要に応じて消費者センターへ相談することも有効です。

管理不備と瑕疵担保責任の関係

貸主の管理不備によるエアコンのトラブルは、瑕疵担保責任の対象となります。瑕疵担保責任とは、貸主が設備の不具合や隠れた欠陥に対して責任を負う義務です。例えば、入居時から冷暖房が全く動作しない場合や、異常な騒音が続く場合などが該当します。

トラブル例

• 入居直後にカビ臭が強く健康被害が発生した
• 故障を申し出ても修理対応が遅れた
• 管理会社の怠慢でクリーニングがなされていなかった

これらの場合、貸主側が修理・クリーニングなど必要な対応を速やかに行わなければなりません。借主が自己負担する必要はありません。

店舗概要

店舗名・・・おそうじ革命 越谷大袋店

所在地・・・〒343-0032 埼玉県越谷市袋山１５１３−１

電話番号・・・0120-987-462